发布时间：2018-12-25 16:32
来源：邦诚地产
不寻常的12月，极为爆炸。
12月23日，全国人大常委会在审议《土地管理法》和《城市房地产管理法》修正案的时候，删改了三条政策：
其一、删去了现行土地管理法中关于从事非农建设使用土地的，必须使用国有建设用地，或者征为国有建设用地的有关规定。
其二、对土地利用总体规划确定为商业、工业等经营性用途、并依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位和个人使用。
其三、现行城市房地产管理法中关于城市规划区内的集体土地必须先征为国有建设用地才能出让的规定，增加一句“法律另有规定的除外”。
该草案一出，引发巨大讨论，这是农村土地制度的重大突破吗？小产权房有望合法化了吗？又会对房价造成怎样的影响……今天，我们试着拨开云雾，逐一解析。
1不再必须国有，意味着什么？
在中国，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。这里的集体土地，包含城中村在内。即便是被CBD钢筋水泥森林包围的城中村，其用地性质仍旧是集体用地，而非国有用地。
城市建设时，国有土地可以直接入市交易，而包括城中村在内的集体土地，则要通过政府征收，先在土地性质上变成国有土地，才能在二级市场上进行交易。
国有土地直接入市，集体用地必须“国有化”方能入市。后者比前者多了一个“中间商”，这就带来无穷无尽的问题。作为“中间商”的地方政府可以通过“赚差价”的方式，在其中获取巨额的土地出让金。而利益分配矛盾，也为城中村改造、城市拆迁带来巨大矛盾。
更关键的是，所有土地都必须转为国有性质方能入市交易，那么地方政府顺势成了土地的唯一供应者。唯一，必然意味着垄断，垄断必然意味着供给不足，供给不足必然带来供求失衡，而供求失衡正是房价上涨的最大动力之一。（来源：国民经略）
2集体建用地入市，是否有过试点？
解读：这个政策并非第一次落地，早在2015年，北京大兴等33县(市、区)被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。
2016年1月，北京市赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元竞得名称为“2号地小B地块”40年的土地使用权,这成为北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地。
全国其他城市包括佛山顺德也有类似尝试，但整体看数量不多，而且全部是非住宅类经营性土地。
3小产权房可以转正吗？
小产权房不能转正。此次政策对于集体建设用地的概念，明确提到了两点。第一是主要是工业用途和商业用途，这可以扩展为共有用途、狭义上的商业用途、办公用途等，而居住用途没有提。
实际上无论是销售类型的商品房还是小产权房，本质上都是居住的概念，所以该政策和小产权关系不大。换而言之，松绑的是别的领域，小产权房的政策依然是严厉的。
第二、此类用地强调了经营性用途。小产权本身也谈不上经营用途，即便存在各类出租的概念，本身也是违法的，所以也谈不上合法经营的概念。所以也没有机会转正。至于具体城市的调整，那么和具体城市小产权的政策有关，和此次土地管理法修正没有关系。
4农村宅基地是否可以购买？
农村宅基地不允许随便交易。虽然目前政策上提三权分立的概念，但这个概念其实是说此类土地可以流转，之所以强调“流转”而不是“转让”，其实还是因为此类交易是限定在农村土地市场的。
换而言之，宅基地是有特殊性的，其需要保障农村住房需求，随意让城里人交易，是容易出乱子的。
5对于住宅市场是否有影响？
土地管理法修改为，对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
明确了土地属性必须是规划中明确为工业、商业等经营性用途，避免了对住宅等市场的短期冲击。主要影响的是非住宅类经营性土地。(来源：财联社)
建议农村尤其是靠近城市区域宅基地的价值肯定越来越高，“现在家里有农村户口的，尽量别全部转城市户口。”
6对于商业市场是否有影响？
这一政策全面落地预计影响主要还是对一二线城市，因为未放开住宅类属性，所以对于一二线城市，特别是深圳等城市的商用土地将带来巨大的冲击。
集体建设用地可用于商业用途，将给一线城市的商改住项目带来致命一击。由于之前很多一线城市政府在出让商业地块的时候，开发商有将项目做成“商改住”的期待，所以商业地块出让价格往往拍的很高。
随着集体土地可以直接入市用于商业用途，难免有集体土地建设的公寓、酒店等项目入市，带来公寓类项目资产价值的大幅下降。
很多一线城市目前依然有很多“商改住”地块被套，没有开发。此项政策释放以后，预计这些“商改住”地块抵押所在银行会加快套现和逼迫开发商还贷，进而导致“商改住”项目加快赔本卖房或退地的情况发生。（来源：中国房评报道）
7是否会影响房价？
房价上涨态势可以得到抑制。第一、供地的模式有所松动，这是有助于后续土地市场的交易活跃的，即有更多土地可以加入到土地供应市场。
第二、直接出让的规定，也使得征地的成本和环节减少，这是利好降低土地的基准价格的。第三、此类土地后续用途很大一部分是用于租赁用房建设的，这是利好对高房价的对冲的。
如果集体建设用地可以入市，哪怕仅仅是允许用于工业和商业用途，也可以分散城市供地结构的压力，让国有建设用地集中满足住宅用途需求。从这点上看，集体土地入市是可以减轻国有建设用地供地压力，形成稳定房价的长效机制的。
集体建设用地直接入市的适用范围被严格限制在非住宅用地领域，从目前政策试点来看，仅有租赁用房可适用集体建设用地，其他住宅类用途不能用集体建设用地。
也就是说，住宅类用地的供给渠道依然垄断在各级政府手里，各级政府为了控制地价保持在一定水平，依然会采取限量供应的方式。降地价，对于住宅来说，恐怕是件难事。但是对于工业、商业等用途来说，由于集体土地入市，可以降低地租，对发展实体经济、创新科技等大有好处。
（来源：中国房评报道）
8此类合规的集体建设用地可否随意交易？
当前政策规定，此类合规土地是允许通过出让和出租等方式交易的。对于“出让”和“出租”来说，政策没有明确是否需要通过公开的土地市场进行，这或暗示着后续无论是有形的土地市场还是无形的土地市场，其实都可以交易，而且交易对象可以包括单位和个人。
这或暗示着未来此类土地有几种交易模式。第一、通过有形的农村土地和产权交易市场，进而出让和出租。第二、通过各类合同签订及非公开等方式，直接转让产权给其他交易者。类似模式都有助于增强此类土地交易的灵活性。
总体而言，集体建设用地直接入市的障碍一个个被扫除，集体建设用地直接入市的步伐越来越近。
对于房地产市场发展来说，这是一项属于长效机制的制度，将直接影响中国房地产市场的未来发展。但是短期来看，还不能改变土地财政和房地产市场发展的根本格局。
当然，具体细则出台时间还需要等待，关于市场上常见的长租公寓将会如何处理？工业用地上建民房，未来是否可以合法买卖等等问题，还需要进一步解答，让我们拭目以待。
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