发布时间：2018-04-13 16:25
来源：邦诚地产
贷款买房可以算是大半辈子的事，马虎不得，尤其在贷款方面。
有的人纠结是选择等额本息还是等额本金，有的人纠结房贷的时间是短好还是长好些，这些都是房奴们的困惑和烦恼。
为了解决大家的困惑，我们一起来算算房贷这笔账。
无论是在大城市还是在小城市，房贷永远都是房奴们烦恼......
目前广州的平均房价大约是每平米3万，意味着你在广州用商业贷款方式买一套100平方米的房子，总价大约是300万，3成的首付（90万），需要贷款210万，基准利率贷款20年，那么每月需要还款1.3万以上！
根据工资水平统计，2017年广州平均工资每月也仅7500元左右，意味着更多的人在平均线水平以下。20年的高额房贷会压垮多少年轻人和购房家庭？
表面上看，长期巨额房贷确实是一大煎熬，但在实际生活中剔除了通货膨胀和货币贬值后，20年的房贷，其实你只用还12年。
说到这肯定有人不信，甚至有些被房贷压得喘不过气来的朋友还会责骂小编！
好了，如果不信，下面小编给大家算算一笔账就清楚啦！
1、20年间，钱缩水了1000%
下面是1996年、2016年分别对应的我国的GDP和M2数据表：
从表中可以看出：20年间，中国的GDP增长了936.19%，而同期M2却增长了1937.06%，GDP增速代表“创造财富的速度”，M2增速代表“印钞的速度”！
假如创造财富的速度赶不上印钞的速度，就意味着货币贬值。
那么这20年你的钱缩水了多少呢？20年间你的钱贬值了1000%，换句说2016年的11块钱只相当于1996年的11÷（1+1000%）=1元。
如果2016年你用300万买一套房，这300万在1996年只相当于不足28万。
2、货币贬值后，还贷的钱还剩多少？
知道了货币贬值的幅度，我们再来看看，扣除了货币幅度的钱，最后还贷的钱到底是多少呢？
如果你在广州市区以商业贷款（事实上很多人采用的是公积金贷款或者组合贷款，利率更低）买一套100平方米的房子，均价5万，3成的首付，贷款20年，采用等额本息还款。
情况1假如钱没有缩水，未来20年4.9%的贷款利率不变
假如钱没有缩水，20年间你需要还给银行的钱是549.73万。
情况2过去20年的钱缩水了1000%，假如未来20年钱仍然会缩水1000%不变
那么20年后的549.73万只相当于现在的549.73万÷（1+1000%）=49.97万！
3、20年的房贷其实只用还12年！
所以要计算实际缴纳房贷的年限，那么我们需要逐月来计算：
1.GDP从1996年的71814亿到2016年的744127亿：
A、设每月GDP增长的速度是X；
B、20年一共有： 20×12＝240个月
C、即有71814×（1+X）^240＝744127
D、解得X＝0.9789%
2.M2从1996年的76095亿到2016年的1550100亿：
A、设每月M2增长的速度是Y；
B、20年一共有： 20×12＝240个月
C、即有76095×（1+Y）^240＝1550100
D、解得Y＝1.2637%
也就是说你的钱每月缩水的速度是Y-X=0.2848%
3.按照目前4.9%的年商业贷款利率，那么每月的利率是4.9%÷12＝0.4083%；
4.实际上扣除缩水的钱后，你每月的贷款利率是0.4083%－0.2848%＝0.1235%；
5.换算成年后，每年的房贷利率只有12×0.1235%＝1.482%；
6.我们用1.482%利率计算，你实际的还款年限到底是多少呢？
可以看出，实际需要还的钱只有404.643万； 如果按照原来的2.229万的月还款，那么你最终还款的年限只有404.643÷（2.229×12）＝15.12年。
结论
1、对于买房的人来说，能够贷款买房的尽量贷款，因为通货膨胀会消化你的负担。
2、20年的房贷，用商业贷款利率其实你真正还款时间才15年左右，但是实际上目前许多人采用的是公积金贷款利率，利率更低，目前是3.25%左右，所以用公积金贷款其实你真正还款时间才12、13年左右！
3、贷款买房，贷款的时间越长越好，因为通货膨胀是人类发展的必然趋势，时间越长钱越便宜。
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