御江苑 项目推介

项目内容：

第一条  转让标的
   （一）抵债资产的简要形成过程：
    广东金安奔力有限公司自原开发商广东广源工程公司购得拍品所涉房屋，因与甲方农行发生债权债务纠纷，广州市中级人民法院依据农行与广东金安奔力有限公司抵债协议裁定抵债给农行。2001年6月28日，广州市中级人民法院（2000）穗中法经执字第00078号民事裁定书裁定：“将被执行人广东金安奔力有限公司所有的位于广州市南堤二马路36-42号“京隆阁”37—38楼01-11房共1966.82平方米的房产以人民币24,972,816.20元的价值抵偿给中国农业银行所有。上述房产按有关规定办理过户手续”。2001年10月26日，广州市房地产交易所收到金安奔力公司房地产预售契约，并通知金安奔力公司和中国农业银行股份有限公司于11月7日上午办理过户手续。但因过户税费问题，过户手续至今未能办结。
   （二）拟委托拍卖抵债资产基本情况：
    1.资产名称和性质。
    资产名称：中国农业银行股份有限公司对位于广州市越秀区南堤二马路36-42号“京隆阁”（现更名为“御江苑”）37-38楼01-11房产享有的全部权益，物业面积为1,966.82平方米，分别有两层共计22套房产。
    资产性质：预售商品房（房地产预售契约编号：穗房预契字第96037927号）。卖方：广东广源工程公司，买方：广东金安奔力有限公司。该预售契约已监证。
    2.资产现状。
   （1）名称变更。法院于2008年6月30日将 “京隆阁”项目整体挂牌出让，买受人广州市共青河贸易有限公司经复建，将“京隆阁”更名为“御江苑”，2010年10月重新开盘销售。
   （2）实物情况。“御江苑”整个项目已封顶，外墙装修基本完成，现尚在预售过程中。委托方上述抵债房产在“御江苑”37-38楼(电梯上38-39楼)，室内有间隔，未按照预售契约约定的装修标准（毛坯装修）完成装修，相关管线已布到楼层管井和室内，已加装玻璃窗，每个单位已安装有入户房门，目前抵债房产为空置状态，由现发展商广州市共青河贸易有限公司管理。转让方曾向广州市共青河贸易有限公司咨询收楼事宜，对方表示转让方与广东金安奔力有限公司未办妥过户手续，拒绝向转让方交楼。因此，转让方至今未能收楼。
   （3）登记情况。2011年9月22日，广州市房地产交易登记中心依申请公开信息复函：“经查预售（旧房屋）管理系统，京隆阁37-38层01-11房预购人是中国农业银行，预售契约号：96037927,未见抵押登记情况记录。该房屋的限制转移情况可在我局（www.laho.gov.cn) 查询（查询时点为2011年9月20日）。”

第二条  瑕疵披露
    乙方已知悉并认可交易标的具有以下瑕疵：
   （一）无法依据现存档案资料判定广东金安奔力有限公司作为一手业主是否交齐房款和相关税费，即无法判定其作为一手业主在此房产的预购权益上是否存在瑕疵。同时，转让方也无法查实金安奔力公司向农行办理抵债时可能欠缴税费的情况。
   （二） 2001年农行与广东金安奔力有限公司拟办理过户手续，并向房管部门递件。广州市房地产交易所出具了《收缴证件收据》（NO.002469），记载其收到广东金安奔力有限公司交来的拍品所涉房屋的房地产预售契约1份。但目前无法核实广东金安奔力有限公司是否已按房管部门要求将交易过户所需全部资料备齐并递件。现广东金安奔力有限公司营业执照已被吊销，如因其办理过户的资料不完整，则目前再次要求广东金安奔力有限公司筹备资料难度较大，可能影响过户手续办理。根据2011年9月广州市房地产交易登记中心编号为11-892号《依申请公开信息复函》答复：经查预售（旧房屋）管理系统，京隆阁37-38层01-11房预购人是中国农业银行。
   （三）乙方支付全部价款后甲方才移交有关权证，甲方将《民事裁定书》等权利文书交付给乙方，即视为转让标的资产的交付，转让方不承担拍品所涉房屋的过户责任，对转让标的所涉房屋是否能办理过户及何时能办理也不作任何承诺，其风险由乙方承担和自行解决。
   （四）广州市共青河贸易有限公司已作为新发展商接手整个“京隆阁”项目，但对于共青河公司受让该项目前的已预售房屋是否由共青河公司承接原开发商办理确权或过户手续的义务难以核实，共青河公司受让该项目前的已预售房屋办理过户的义务主体及办理流程不明确。
   （五）转让方目前持有的预售契约（穗房预契字第96037927号）为复印件，原件已交至房管部门并由房管部门出具回执；转让方目前持有的民事裁定书（[2000]穗中法经执字第00078号）为原件。
乙方承诺自行承担标的资产瑕疵引致的风险或损失，且承诺不以标的资产存在以上瑕疵要求解除本合同，并不得以此为由要求甲方承担任何赔偿责任。

第三条  转让价格
    甲方将上述金融资产以价格人民币      元（大写:            ）转让给乙方。
  
第四条  转让方式
    本合同项下的债权采取产权交易所公开挂牌转让的方式。

第九条   保密
    乙方对甲方提供的资料承担持续保密责任，且该责任不因本合同的解除、终止而终止，除根据法律规定、本合同约定或甲方另行授权，乙方不得将甲方提供的资料提供给其他第三方，亦不得将在本次挂牌处置过程中获得的其他信息泄露给其他第三方。乙方违反上述约定给甲方造成损失的，由乙方负责赔偿。
    
第十条   违约责任
    任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
 
第十一条  合同的变更和解除
    乙方认可，乙方如通过诉讼等途径要求解除本合同的，其解除本合同的期限为本合同签订之日起1个月。乙方同时认可，乙方依法解除本合同后，要求甲方返还财产、赔偿损失的最高限额为全部交易价款本金。
本合同的目的为根据本合同第一条规定转让基于预售契约（穗房预契字第96037927号）和民事裁定书（[2000]穗中法经执字第00078号）享有的权利和义务，甲方按本合同第七条的约定履行完毕交付义务，即视为合同目的已实现，乙方不得以未能办理产权过户登记和收楼等为由解除合同。本合同双方可以就本合同未尽事宜进行协商并签署书面补充合同，补充合同构成本合同的一部分。本合同的任何变更均应在甲乙双方协商一致后以书面形式作出。
    乙方未按照本合同约定及时足额支付交易价款的，甲方有权自乙方违约之日起五个工作日内单方解除本合同，并有权另行处置资产。因乙方违约给甲方造成其他损失的，乙方还需承担相应的赔偿责任。
 
第十二条  争议的解决方式：交易双方在履行本合同过程中若发生争议，应当及时协商解决；也可向南方联合产权交易中心申请协调；协商或协调不成的，任何一方向合同签订地的人民法院提起诉讼。
 
第十三条  本合同由甲乙双方签字、盖章后生效。
 
第十四条  本合同一式陆份，甲方执贰份，乙方执贰份，南方联合产权交易中心执贰份，均具有同等法律效力。

项目投资收益分析

项目操作流程

1)第一笔款项：凭受让方目标落名公司，到银行开其名下账户，并存入标的总额20%（约￥800万）及进行冻结15个工作日，此款项作为受让方的意向保证金（成功受让则直接转为收购房款一部分）；
2)收购房款余额约￥3300万在上述第一笔支付完毕15个工作日后，并与银行签署《资产转让合同》当日支付完毕；
3)与银行签署《资产转让合同》当日须支付协办费及挂牌费用合共约￥541万；
4)银行收齐上述1）、2）项列明的全额款项之日计15个工作日出具法院《协助执行通知书》，到房管部门缴交相关税费并出具银行名下之《房地产权证》；
5)从房管部门出具银行名下之《房地产权证》之日起计2个月内进行过户到受让方或受让方指定的第三方名下。

总经理  朱良邑  13711693320